Es sollte kein Geheimnis sein, dass sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren rasant entwickelt hat. Vor allem in Großstädten klagen Einwohner über die gestiegenen Mieten und einer chronischen Knappheit an Wohnungen. Innerhalb weniger Minuten verschwinden Inserate wieder aus den Anzeigen und bei Besichtigungen können sich gerne mehr als 100 Interessenten melden.
Daher liegt die Idee nahe, selber von dieser Entwicklung zu profitieren. Doch lohnt es sich eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten? Erfahre, was Du bei dieser Art der Investition beachten musst.
Welche Voraussetzungen solltest Du mitbringen?
Gegenüber Vermietern werden häufig Vorurteile hervorgebracht. Diese seien rein auf den Profit aus und würden sich nicht für die Belange der Mieter interessieren. Während der Vermieter im Urlaub in der Sonne liegt, müssen die Mieter jeden Cent zweimal umdrehen, um die Miete bezahlen zu können.
Die Realität sieht jedoch ganz anders aus und als Vermieter solltest Du einige persönliche Voraussetzungen mitbringen. Andernfalls würde das Vorhaben des Kaufs und Vermietung der Wohnung ganz schnell scheitern.
Grundsätzlich sollte ein Interesse am Immobilienmarkt und der Vermietung bestehen. Es kommen einige Herausforderungen auf Dich zu und Du musst Dich in ganz neue Themen einarbeiten. Hast Du keinen Spaß an Themen wie der Finanzierung, Renditeberechnung oder Steuergesetzgebung, wirst Du schnell die Lust am Vermieten verlieren. Dann wäre das Investieren in einen einfachen ETF für Dich deutlich stressfreier und würde ein angenehmeres Leben ermöglichen.
Als Vermieter tätig zu sein ist vergleichbar mit einer Selbstständigkeit. Du investierst Dein Kapital, um daraus eine Rendite zu erzielen. Damit handelst Du ähnlich wie ein Unternehmer, der selber seine Investitionen genau gegenrechnen muss. Du solltest ein Verständnis und Interesse für solche Berechnungen mitbringen, damit die Rendite am Ende stimmt. Lass Dich daher auch nicht von Maklern blenden, die Dir ein bestimmtes Objekt schmackhaft machen wollen. Du gehst hohe Risiken ein und musst eigenverantwortlich handeln.
Der eigentliche Gewinn liegt im Kauf. Sprich, Du musst eine passende Immobilie finden und diese nach den Renditechancen bewerten können. Vor dem Kauf solltest Du Dich tief in die Materie einarbeiten und herausfinden, welche Kriterien Du beachten musst. Dann ist viel Geduld und ein glückliches Händchen gefragt, um die passende Wohnung zu finden und diese profitabel zu vermieten.
Der Arbeitsaufwand
Unterschätzt werden darf beim Kauf und Vermieten einer Wohnung nicht der Arbeitsaufwand. Du musst Dich um die meisten Dinge selber kümmern und kannst es Dir schlichtweg nicht leisten, die lästigen Aufgaben an jemand Anderes abzutreten.
Am Anfang steht die Suche nach dem passenden Objekt an. Du musst ständig auf dem Laufenden bleiben und die gängigen Portale nach neuen Wohnungen durchforsten. Du solltest auch ein Netzwerk aus Kontakten aufbauen, um schneller eine geeignete Wohnung zu finden.
Hast Du ein interessantes Objekt gefunden, stehen Besichtigungen und Termine bei Banken, Gutachtern und dem Steuerberater an. Dies alles frisst viel Zeit und könnte zu einem Problem werden, falls Familie und Dein Job dies nicht zulassen.
Nach dem Kauf muss die Verwaltung übernommen werden. Du musst die jährliche Nebenkostenabrechnung für die Mieter übernehmen, die Steuererklärung korrekt ausfüllen und im Rahmen der Eigentümerversammlungen warten weitere Termine auf Dich.
Natürlich kommen von Zeit zu Zeit auch die Mieter mit Ihren eigenen Problemen auf Dich zu. Insbesondere der Mieterwechsel sollte beachtet werden. Vermietest Du eine günstige Wohnung in einer Studentenstadt, werden die Mieter regelmäßig wechseln und einen höheren Aufwand für Dich darstellen.
Ist Dir dieser Aufwand zu hoch, könntest Du auch eine externe Hausverwaltung beauftragen. Diese wird die lästigsten Aufgaben für Dich übernehmen. Allerdings bedeutet dies auch, dass Deine Rendite deutlich sinkt. Für eine einzelne Wohnung wird sich dieser Service vermutlich nicht lohnen. Daher solltest Du am Anfang bereit sein, diesen Aufwand selber zu bewältigen.
Wie hoch wird die Rendite sein?
Kaufst Du eine Wohnung, um diese nicht selber zu nutzen, sondern zu vermieten, steht die Gewinnerzielung im Vordergrund. Du möchtest eine möglichst hohe Rendite erzielen und Dein Geld vermehren. Welche Rendite ist zu erwarten?
Vor dem Kauf der Wohnung solltest Du bereits verschiedene Szenarien kalkulieren. Hierfür gibt es unterschiedliche Renditen, die die Attraktivität der Wohnung beschreiben.
Bei der Mietrendite wird der Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen gesetzt. Dadurch erhältst Du einen ersten Hinweis darauf, ob der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist.
Mietrendite
Kaufpreis der Eigentumswohnung: 500.000 Euro
Jährliche Bruttomieteinnahmen: 20.000 Euro
Mietrendite = (20.000 / 500.000) * 100 = 4%
Die Mietrendite geht jedoch von sehr vereinfachten Annahmen aus. Als Alternative kommen auch die Nettomietrendite und die Objektrendite in Betracht.
Denn die Immobilie verändert sich im Wert und es können weitere steuerliche Vorteile durch den Kauf einbezogen werden. Zudem können nicht alle Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Der Verwaltungsaufwand und die Instandhaltungskosten sind Aufgabe des Vermieters und müssen daher als Kostenpunkt beachtet werden.
Anhand dieser Faktoren lässt sich die Objektrendite berechnen.
Objektrendite
Objektrendite = [(Mieteinnahmen +- Wertentwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen +- Steuervor- und Nachteile) / Anschaffungskosten] * 100
Konkret kann das folgende Beispiel angenommen werden:
Mieteinnahmen: 20.000 Euro
Wertentwicklung: 10.000 Euro
Nicht umlegbare Kosten: 5.000 Euro
Zinsen: 9.000 Euro
Objektrendite = [(20.000 + 5.000 – 5.000 – 9.000) / 500.000] * 100 = 2,2%
Damit erkennst Du bereits, dass die „wahre“ Rendite von einigen Faktoren mehr abhängt, als nur den Mieteinnahmen. Entscheidend ist auch, wie hoch die Eigenkapitalquote und der Zinssatz ist. Je günstiger der Zinssatz, desto höher ist Deine Rendite.
Behalte das Potenzial der Wertentwicklung und den Zinssatz im Auge. Dann wirst Du über diese Faktoren Deine Rendite zu großen Teilen steigern können.
Welche Risiken musst Du beachten?
Der Kauf einer Wohnung mit der Idee diese zu vermieten ist nicht ohne Risiko. Vermieter zu sein bedeutet nicht, über eine Gelddruckmaschine zu verfügen, sondern der Kauf könnte sich als Fehler herausstellen. Die folgenden Risiken solltest Du im Kopf behalten.
Fehlende Einkommen
Die Wohnung wird sich in den meisten Fällen nicht von selbst aus den laufenden Einnahmen finanzieren lassen. Du bist mit Deinem Privatvermögen an der Tilgung beteiligt und damit besteht eine dauerhafte Belastung.
Doch wie sicher ist Dein Job und kann es in Zukunft dazu kommen, dass Dein Einkommen beachtlich sinkt?
Ein Jobverlust oder die Berufsunfähigkeit sollten beim Kauf beachtet werden. Daher ist es wichtig über genügend Reserven zu verfügen, um auch solche Krisen gut bewältigen zu können. Verlasse Dich nicht darauf, dass Dein Einkommen langfristig so sicher sein wird, sondern es zu Einbußen kommen kann.
Mieterwechsel & Leerstand
Wohnungen sind in den meisten Städten zwar heiß begehrt, dies bedeutet aber nicht, dass sich eine Wohnung praktisch von allein vermietet. Es kann immer zu Leerständen kommen und damit brechen Deine Einnahmen weg. Ebenso kann es vorkommen, dass Mieter mit der Bezahlung der Miete im Rückstand sind oder einen Schaden an der Wohnung hinterlassen.
Nicht immer wirst Du auf Anhieb die Mieter finden, die einen seriösen Eindruck hinterlassen und immer pünktlich zahlen. Die Rechte der Mieter werden in Deutschland sehr umfangreich vom Gesetz gewahrt. Daher sind Mietnomaden oder andere schädlichen Auswirkungen auf Deine Wohnung nicht immer zu vermeiden.
Wertschwankungen
Wie sich die Wohnung entwickelt ist kaum vorhersehbar. Eine angesagte Wohngegend könnte sich aufgrund verschiedener Umstände zu einer unattraktiven Lage entwickeln. Damit ist das Risiko verbunden, dass Du unmittelbar Geld verlierst.
Bei den meisten Kreditformen nimmt die jährliche finanzielle Belastung zu. Passen sich die Einnahmen der Wohnung daran nicht an, wird diese Belastung komplett an Dich weitergegeben. Achte daher unbedingt darauf, wie sich die Lage entwickeln wird und welche infrastrukturellen Voraussetzungen vorliegen.
Klumpenrisiko
Eine Wohnung zu finanzieren wird für Dich wahrscheinlich eine große Herausforderung sein. Du wirst ein Großteil Deines Vermögens dafür aufwenden müssen, um die finanziellen Möglichkeiten zu haben, die Wohnung zu kaufen.
Damit gehst Du eine riskante Wette ein und anstatt Dein Vermögen in unterschiedlichen Richtungen zu investieren, vertraust Du ganz darauf, dass die Wohnung sich positiv entwickeln wird.
Daher könnte es vorteilhaft sein lieber in günstigere Wohnungen zu investieren und einen Teil des Vermögens in ETFs zu belassen. Oder Du könntest in mehrere kleinere Immobilien investieren, um zumindest etwas das Risiko abzufedern. All Dein Geld nur in eine einzelne Wohnung zu stecken erscheint wenig vernünftig.
Worauf musst Du bei der Wahl der Wohnung achten?
Du hast Dir nun gründlich Gedanken darüber gemacht, was der Kauf einer Wohnung für Dich bedeutet und weißt, was auf Dich zukommt. Nun geht es an die Recherche und dem Finden einer geeigneten Wohnung. Doch worauf musst Du konkret achten, um ein gutes Objekt zu entdecken?
Einer der Grundsätze bei der Investition in Immobilien ist die Lage. Diese gilt vor allem bei langfristigen Entscheidungen als das wichtigste Kriterium. Liegt die Wohnung in einer größeren Stadt, ist gut zu erreichen und die Infrastruktur ist für die Zukunft gerüstet? Dann wird die Wohnung auch in einigen Jahrzehnten noch beliebt sein.
Auch die Ausstattung und der Zustand der Wohnung sind von Bedeutung. Ist etwa eine moderne und gut eingerichtete Küche vorhanden oder muss die Heizung zeitnah erneuert werden? Ein genauer Blick vor dem Kauf zeigt Dir auf, welche Kosten in Zukunft auf Dich zukommen werden. Vor allem der energetische Zustand muss berücksichtigt werden.
Ebenso ist die Vermietbarkeit ein wichtiger Punkt. Lassen sich zügig neue Mieter finden und ist die Wohnung gut geschnitten, sodass sowohl Singles als auch Familien gut dort wohnen können? Die Anforderungen an Wohnungen nehmen stetig zu. Ein Balkon wird als klarer Pluspunkt betrachtet und die Energiekosten dürfen nicht zu hoch sein. Auch die Erreichbarkeit der Innenstadt und der möglichen Arbeitgeber sind wichtige Punkte in Bezug auf die Vermietbarkeit.
Dies sind Kriterien, die beim Kauf der Wohnung beachtet werden müssen. Großstädte werden die meisten Punkte erfüllen und über eine gute Zukunft verfügen. Dennoch wird es schwer werden dort ein „Schnäppchen“ zu schlagen. Städte mit ca. 100.000 Einwohner bieten ein größeres Potenzial günstig an Wohnungen zu kommen. Allerdings ist dort auch das Risiko einer negativen Wertentwicklung höher.
Die Finanzierung
Hast Du das passende Objekt gefunden geht es nun an die Finanzierung. Die Wohnung wird zum größten Teil aus Fremdkapital finanziert und Du bringst nur einen geringen Teil Deines eigenen Kapitals ein. Bei der vorherrschenden niedrigen Zinsphase ist es sinnvoll die Eigenkapitalquote möglichst gering zu halten und mehr Fremdkapital zu verwenden.
Mache einen Termin bei Deiner Bank aus und lasse Dich über die verschiedenen Kreditmöglichkeiten beraten. Diese werden im Rahmen einer Immobilienfinanzierung derzeit etwas großzügiger und die Konditionen vergleichsweise günstig sein. Daher erscheint es sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Mit dieser nutzt Du die niedrige Zinsphase aus und hast eine höhere Sicherheit über die zukünftigen Kosten.
Ist Dein Einkommen ausreichend hoch, könntest Du ein Volltilgerdarlehen wählen. Bei diesem wird der Kredit über die gesamte Laufzeit komplett zurückbezahlt. Die Wohnung ist schuldfrei und gehört komplett Dir. In den meisten Fällen wird es jedoch zu einer Restschuld kommen. Dann ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, um den Kredit abzubezahlen.
Kalkuliere daher sehr genau in Deinem Budget, wie hoch die Tilgung und die Zinsbelastung ausfallen dürfen. Lasse zudem noch einen gewissen Spielraum für die Instandhaltung und anderen unvorhergesehenen Ausgaben. Dann wirst Du eine höhere Reserve behalten und unter weniger finanziellem Druck stehen. Lasse dabei auch die psychische Belastung nicht außer Acht, die mit solch einem Wohnungskauf einhergeht.
Fazit
Eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, um damit für das Alter vorzusorgen und eine gute Rendite zu erwirtschaften kann eine gute Idee sein. Schwieriger ist es hingegen diese Idee in die Tat umzusetzen.
Ein geeignetes Objekt zu finden ist im derzeitigen sehr hitzigen Immobilienmarkt sehr schwierig. Zudem geht die Vermietung mit einigem Aufwand einher.
Diesem Aufwand und den vorgestellten Risiken solltest Du Dich nur stellen, falls Du über genügend finanzielle Reserven und Fachwissen verfügst. Für die meisten Privatanleger erscheint es wesentlich sinnvoller in ETFs zu investieren.
Bei diesen ist komplett ohne Aufwand eine Rendite von mehr als 5% im Jahr zu erwarten. Damit wird es viel sorgenfreier möglich sein, das Vermögen aufzubauen.
