Die Mieten werden regelmäßig an die Entwicklung der Preise und der Gegend angepasst. Hat sich die Wohngegend merklich verbessert oder wurde die Qualität der Wohnungen aufgewertet, sind Erhöhungen üblich.
Doch bei der Mieterhöhung sind dem Vermieter Grenzen gesetzt. Er kann nicht nach Belieben die Miete festsetzen, sondern muss sich an dem Mietspiegel orientieren. Damit soll verhindert werden, dass Vermieter die Wohnungsnot in Großstädten ausnutzen und horrende Mieten verlangen.
Nicht in jeder Gegend ist jedoch ein Mietspiegel vorhanden. Vor allem in ländlicheren Gegenden gibt es keinen offiziellen Mietspiegel. Woran muss sich der Vermieter in diesem Fall bei einer Mieterhöhung orientieren?
Wie setzt sich die Mieterhöhung zusammen?
Grundsätzlich muss sich der Vermieter bei der Erhöhung der Miete an den ortsüblichen Satz orientieren. Dies ist in §558 BGB geregelt welcher besagt, dass die Erhöhung zulässig sei, insofern seit 15 Monaten keine Anpassung der Miete vorgenommen wurde. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten von vergleichbaren Wohnungen in der Gemeinde gebildet.
Als Grundlage für die Mieterhöhung dient die Nettomiete. Zulässig bei der Erhöhung der Miete ist zudem das hinzurechnen der Nebenkostenvorauszahlung. Zu dieser zählen zum Beispiel Abschläge für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter pauschal jeden Monat einnimmt.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung per Brief oder E-Mail an den Mieter senden. Eine mündliche Vereinbarung ist in diesem Fall nicht bindend. Innerhalb des Schriftstückes muss der Vermieter die Erhöhung begründen.
Üblicherweise wird als Begründung der Mietspiegel herangezogen. Liegt die Miete unterhalb des Mietspiegels, kann der Vermieter auf Grundlage dieses Sachverhaltes die Mieterhöhung begründen. Komplizierter wird es hingegen, falls kein Mietspiegel vorhanden ist. Dann darf der Vermieter nicht einfach die Daten der Nachbargemeinde zugrundelegen, sondern muss die Mieterhöhung anders rechtfertigen.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist in Deutschland ein Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Damit bleibt es dem Vermieter erspart, eine eigene Berechnung der üblichen Miete durchzuführen und Mieter können besser einschätzen, ob die Miete überdurchschnittlich hoch ist.
Innerhalb des Mietspiegels sollen die Wohnungen und deren Mieten vergleichbar gemacht werden. Da Wohnungen und Wohngebäude von unterschiedlichen Merkmalen geprägt sind, werden diese im Mietspiegel berücksichtigt. Dazu gehören die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Um diese Erfassung zu erleichtern, werden mehrere Kategorien eingeführt, anhand derer eine Wohnung bewertet wird. Im Mietspiegel können etwa folgende Eigenschaften einer Wohnung aufgeführt werden:
- Wohnfläche in Quadratmeter
- Stadtbezirk
- Lage des Hauses
- Baujahr des Hauses
- Qualität der Wohnungsausstattung
- Energieverbrauch
Anhand dieser Daten wird eine Einordnung der Wohnung vorgenommen und die übliche Miete berechnet. Als Grundlage dient der Stadtbezirk und die dortige durchschnittliche Miete. Je nach Eigenschaft, etwa ob es sich um eine besonders gute Lage handelt, werden Zu- und Abschläge auf diese Miete erhoben.
Ohne Mietspiegel die Miete erhöhen
Möchten Vermieter die Miete erhöhen, dient der Mietspiegel als Begründung. Doch nicht immer existiert eine solch aufwendige Erfassung. Dies ist meist in kleinen Gemeinden der Fall, wo ohnehin kaum vergleichbare Wohnungen existieren und die Einführung eines Mietspiegels wenig sinnvoll wäre.
Dem Vermieter sind klare Grenzen gesetzt, wenn nun die übliche Vergleichsmiete erhoben werden soll. Er kann etwa nicht beliebig Vergleichswohnungen aussuchen und Objekte wählen, die einen besonders hohen Mietzins erheben. Dies würde zu einer Verzerrung der realen Gegebenheiten der Wohnung führen und die Mieterhöhung nicht rechtfertigen.
Aus diesem Grund gibt es verschiedene Vorgaben, die der Vermieter einhalten muss, um eine Mieterhöhung ohne Mietspiegel durchzuführen. Hält sich der Vermieter nicht an die strenge Rechtsprechung, wird die Mieterhöhung unrechtmäßig sein und der Mieter könnte dagegen Klage erheben. Um diese Konflikte auszuräumen, werden im Folgenden Wege aufgezeigt, die als Begründung für die Mieterhöhung zulässig sind.
Bestimmung der zulässigen Mieterhöhung ohne Mietspiegel
Falls der Klageweg bestritten wird, kann ein Sachverständiger ein Gutachten anfertigen, in welchem die Mietpreisspanne von Vergleichswohnungen einbezogen werden. Dies ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch ein sehr aufwendiger Weg und mit hohen Kosten verbunden. Daher wird Vermietern nahegelegt, die Ermittlung der ortsüblichen Miete mit den folgenden Schritten selber durchzuführen.
Informationen einholen
Im ersten Schritt ist der Vermieter dazu angehalten, alle möglichen Daten der Mieten zu erfassen. Da kein Mietspiegel vorhanden ist, müssen diese Daten selber erhoben werden. Der Vermieter muss also im kleinen Rahmen selber eine Art Mietspiegel aufstellen.
Wohnungen, die stark vom eigenen Objekt abweichen, müssen nicht berücksichtigt werden. Andernfalls könnten Luxuswohnungen oder stark baufällige Immobilien den Mietspiegel verzerren.
Nach der Erfassung der üblichen Mieten wird ein Mittelwert gebildet. Mieten, die zu über 20 Prozent von diesem Mittelwert abweichen, bleiben unberücksichtigt. So werden Ausreißer nicht im Mietspiegel erfasst. Ebenso sollte ein fairer Anteil aus Bestandsmieten und neu vermieteten Wohnungen vorhanden sein. Auf Grundlage dieser Daten wurde ein erster Überblick über die ortsübliche Miete geschaffen.
Einzelvergleichsmiete ermitteln
Unter Einbeziehung der bisherigen Daten wurde eine Spanne erstellt, die die ortsübliche Miete darstellt. Innerhalb der Spanne müssen aber die einzelnen Merkmale der Wohnungen berücksichtigt und mit dem eigenen Objekt verglichen werden. Es ist also nicht erlaubt, die Mieterhöhung einfach an dem höchsten Wert der Spanne auszurichten.
Vielmehr muss die Einzelvergleichsmiete ermittelt werden. Dies bedeutet, dass die Miete in Hinblick auf die bereits genannten Merkmale angepasst werden muss. In der Praxis ergibt sich daher der Fall, dass die Einzelvergleichsmiete üblicherweise unter der maximalen Spanne liegt. Nun hat der Vermieter das Recht, die Mieterhöhung bis auf das Niveau der Einzelvergleichsmiete durchzuführen.
Vorsicht bei vorhandenem Mietspiegel
Ist ein Mietspiegel vorhanden, darf der Vermieter diesen nicht einfach ignorieren und die Mieterhöhung anhand eigener Daten vornehmen. Er ist dazu verpflichtet, die Mieterhöhung am Mietspiegel zu orientieren und die Daten der Wohnung entsprechend offenzulegen. Bei Vorliegen eines Mietspiegels darf demnach nicht unabhängig die Mieterhöhung auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens oder der Miete der Vergleichswohnungen erfolgen.
Es zeigt sich also, dass Vermieter nicht willkürlich die Miete anheben dürfen. Normalerweise wird der Mietspiegel zugrunde gelegt, um die Mieterhöhung im üblichen Rahmen zu belassen. Eine Mieterhöhung ohne Mietspiegel erfordert vom Vermieter, dass dieser zunächst selber die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und anhand der Merkmale der Wohnung die Mieterhöhung bestimmt.
