Möchtest Du Dich für das Alter absichern und Dein Geld in eine Immobilie anlegen, ist dies mit einer Vielzahl von komplexen Herausforderungen verbunden. Neben der Investitionsentscheidung und dem Finden eines geeigneten Objektes musst Du auch die steuerliche Seite berücksichtigen.
Denn giltst Du nicht mehr als privater Vermieter, sondern zählst als Gewerbe, musst Du möglicherweise Steuern nachzahlen und auf eine ordnungsgemäße Buchhaltung achten. Doch wonach richtet sich, ob Du als privater oder gewerblicher Vermieter klassifiziert wirst?
Keine klare Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung
Zunächst sei gesagt, dass die Abgrenzung in der Praxis nicht immer eindeutig ist. Es gibt kaum klare Grenzen, wonach die Vermietung einem Gewerbe zugeordnet wird. Gerichte entscheiden daher in Einzelfällen, ob die Vermietung privat erfolgt oder einer Gewerbetätigkeit zugeordnet wird.
Relevant ist die Einordnung zum Beispiel bei der Beantragung von Kredite, der Versicherung oder Behörden. Daher solltest Du Dir immer im Klaren sein, welcher Status gerade vorliegt.
Dabei sollte Dir ebenso bewusst sein, dass die Einordnung einer gewerblichen Tätigkeit nicht nur mit Nachteilen verbunden ist. Sie ist zwar mit mehr Verwaltungsaufwand verbunden, dafür lassen sich Ausgaben leichter Absetzen und Verluste geltend machen.
Faktoren, die für eine gewerbliche Vermietung sprechen
Im privaten Rahmen würde eine Vermietung der Immobilie zu Einkünften nach §21 des EStG führen. Dieser Einkunftsart werden die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Dabei ist allerdings zu prüfen, ob nicht auch Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb nach §15 vorliegen könnten.
Hast Du Dir eine Wohnung gekauft und vermietest diese nun, wird dies als Vermögensverwaltung beschrieben. Du investierst Dein Vermögen, um damit eine Rendite zu erzielen und für das Alter vorzusorgen. Ähnlich verhält es sich auch mit dem Kauf von Aktien, um dabei zum Beispiel von den Dividenden zu leben. Solch einfache Tätigkeiten sind auch als Privatperson möglich und werden nicht als gewerblich betrachtet.
Anders sieht es aber aus, wenn die Vermietung die Charakteristik einer gewerblichen Organisation aufweist. Wie genau die gewerbliche Organisation aussieht, ist in der Praxis eine häufige Quelle für Diskussionen.
Vermietest Du nicht nur eine Wohnung, sondern einzelne Räume mit ständig wechselnden Mietern, könnte schnell der Verdacht aufkommen, dass eine Tätigkeit ausgeführt wird, die einem Beherbergungsbetrieb ähnelt. Dieser Verdacht könnte dadurch gestützt werden, dass weitere Sonderleistungen erbracht werden, die als privater Vermieter eher unüblich sind. Dazu zählen zum Beispiel folgende Kriterien:
- Anstellen von Ansprechpartnern
- Anbieten von Kundendiensten
- Betreuungspersonal
Geht die Vermietung also mit einem hohen Aufwand einher und bedingt dies das Anstellen von mehreren Mitarbeitern, liegt der Verdacht nahe, dass eine gewerbliche Organisation vorliegt.
Allerdings ist selbst diese Zuordnung nicht ganz eindeutig. Vermietest Du etwa mehrere Wohnungen oder möblierte Zimmer und kannst Du den Aufwand nicht mehr allein stemmen, ist es durchaus üblich diese Aufgaben an einen Ansprechpartner auszulagern. Ein Steuerberater wird bei der Vermietung vieler Mietobjekte eine wichtige Unterstützung darstellen. Auch das Anbieten eines Reinigungsservices führt an sich noch nicht dazu, dass eine gewerbliche Vermietung erfolgt.
Daraus folgt zunächst die Einschätzung, dass das bloße Vermieten einer oder mehrerer Wohnungen keine gewerbliche Tätigkeit darstellt, insofern kein Beherbergungsbetrieb vorliegt. Die Mieter also nicht in zu kurzen Abständen wechseln und der Verwaltungsaufwand im üblichen Rahmen ausgelagert wird.
Vermietung der Ferienwohnung
Noch komplizierter wird die Einschätzung allerdings bei dem häufigen Fall, dass eine Ferienwohnung vermietet wird. Besitzt Du eine Wohnung in einem touristischen Gebiet und wechseln die Mieter dementsprechend häufig, ist von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.
Abzugrenzen ist dies allerdings, falls Du nur in seltenen Fällen eine Wohnung vorübergehend anbietest. Vermietest Du Deine Wohnung im Stadtgebiet, zum Beispiel über AirBnB, wird dies noch nicht zwingend als gewerbliche Tätigkeit angesehen. Dann sind die Einnahmen dem §21 EStG zuzuordnen.
Ein weiteres Abgrenzungskriterium stellen die Werbemaßnahmen dar. Besitzt Du eine Wohnung und bietest Du diese nicht nur zur Vermietung an, sondern investierst in Werbemaßnahmen, wird ebenfalls schnell die Zuordnung einer gewerblichen Vermietung vorgenommen.
Welche Konsequenzen folgen aus der gewerblichen Vermietung
Die Abgrenzungen sind also keinesfalls eindeutig. Im Zweifelsfall solltest Du daher frühzeitig den Kontakt mit Deinem Finanzamt oder einem Steuerberater suchen, um Deinen Sachverhalt abzuklären. Damit ersparst Du Dir jede Menge Ärger und Aufwand, der auf Dich zukommen könnte.
Wird die Vermietung als gewerblich eingestuft, bedeutet dies, dass es sich nicht mehr um Privatvermögen, sondern Betriebsvermögen handelt. Dies gilt rückwirkend ab dem Zeitpunkt, ab dem Du die Wohnung oder das Haus erworben hast. Damit gehen die Vorteile der privaten Veräußerung verloren. Der Verkauf wäre nach einer Haltedauer von 10 Jahren nicht steuerpflichtig, insofern dieser privat erfolgt. Als gewerblicher Vermieter ist die Veräußerung jedoch immer der Steuer unterlegen.
Für Gewerbetreibende gelten zudem höhere Anforderungen bei der Buchführung. Dies kann mitunter sogar dazu führen, dass eine Bilanzierungspflicht greift. Dies ist dann der Fall, wenn ein Gewinn von mehr als 60.000 Euro im Jahr erwirtschaftet wurde.
Als Gewerbetreibender fällt zudem die Gewerbesteuer an. Diese unterscheidet sich je nach Gemeinde und wird zum Jahresende abgeführt. Ebenso können zusätzliche Kosten aus den Beiträgen für die Mitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer anfallen.
Damit hast Du einen guten Überblick darüber erhalten, ab wann die Vermietung als gewerblich eingestuft wird. Die wenigsten privaten Vermieter, die sich eine Wohnung als Absicherung für das Alter anschaffen, würden demnach als gewerbliche Vermieter angesehen werden. Erst, falls eine Organisation vorliegt, die einem Gewerbetrieb ähnelt, wird Zuordnung als gewerbliche Vermietung vorgenommen. Dies ist der Fall, falls Mitarbeiter eingestellt werden, die Mieter häufiger wechseln oder Werbemaßnahmen getroffen werden. Im Einzelfall obliegt die Entscheidung aber dem zuständigen Gericht.
